DAL CODICE CIVILE
art.1754
Mediatore
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
art.1755
Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti,in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
art.1756
Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
art.1757
Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o non rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
art.1758
Pluralità di mediatori
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
art.1759
Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
Il contratto preliminare è un particolare
contratto con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (il contratto definitivo).
DAL CODICE CIVILE
art. 1351
Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo
(di conseguenza il preliminare di una compravendita immobiliare richiede la forma scritta)
cauzione = deposito di una somma di denaro o di titoli a garanzia dell'adempimento di un obbligo.
caparra = somma di denaro o altro bene fungibile che una parte contraente versa all'altra quando viene stipulato un contratto, specie preliminare, a garanzia dell'adempimento o come penale in caso di recesso ingiustificato.
La fideiussione è il
negozio giuridico con il quale un soggetto, chiamato fideiussore, garantisce un'
obbligazione altrui, obbligandosi personalmente nei confronti del
creditore del rapporto obbligatorio.
DAL CODICE CIVILE
art. 1936
È fideiussiore (solitamente una banca o un’assicurazione) colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce (promessa unilaterale) l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza.
DAL CODICE CIVILE
art. 1813
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un
istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una
garanzia (ipoteca). Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile.
La permuta è il
contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della
proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro. (art. 1552 cod.civ.).
PRIMA CASA: L'immobile:
non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;deve essere ubicato nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).
L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita.
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (in questo caso si beneficia anche di un credito di imposta).
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione e degli interessi legali.
COME SI ACQUISTA:
Dopo le trattative verbali condotte con i proprietari dell'immobile che si intende acquistare, difficilmente le parti sottoscrivono immediatamente il rogito notarile di compravendita, e nella quasi totalità dei casi stipulano in aggiunta un contratto preliminare e/o una proposta d’acquisto.
Il Contratto Preliminare (o la Proposta d’Acquisto in forma più ridotta) hanno lo scopo di fissare gli obblighi ed i diritti dell'acquirente, del venditore e l'obbligazione reciproca delle parti di stipulare in futuro il contratto definitivo. Il preliminare deve essere stipulato in forma scritta e contenere gli elementi essenziali, rimandando ad un momento successivo il controllo sull'esistenza dei presupposti e di eventuali vizi o sopravvenienze della cosa oggetto della contrattazione.
IL NOTAIO:
Il NOTAIO è un pubblico ufficiale nominato per ricevere atti tra vivi e ultime volontà, attribuendo loro pubblica fede, conservandole in deposito, rilasciandone copie, certificati ed estratti.
Il notaio è quindi un libero professionista cui è demandato un esercizio di pubbliche funzioni di certificazione, retribuito direttamente dalle parti, secondo una tariffa fissata con Decreto Ministeriale.
Per predisporre la stipula del contratto, al notaio devono essere presentati copie od originali di una serie di documenti personali e relativi all'immobile oggetto della compravendita.
Documenti personali:
- Copia della carta identità di tutti i soggetti che devono intervenire alla stipula;
- Copia del codice fiscale;
- Estratto di matrimonio peri soggetti coniugati;
- Altri documenti in casi particolari legati allo stato civile
Documenti relativi all'immobile:
- Planimetria catastale dell'immobile;
- Copia dell'atto con il quale il venditore ha acquisito il diritto di proprietà (atto di compravendita, di successione o altro);
- Domanda di condono per modifiche eventualmente effettuate senza la licenza edilizia (ove dovuta);
- Copia delle ricevute dei pagamenti relative ad eventuale condono edilizio.
IL PREZZO E’ STABILITO A CORPO:
Si definisce a "corpo" quando il prezzo indicato si riferisce all'intero immobile e non alla sua misura.
LE SPESE DEL CONTRATTO SONO A CARICO DEL COMPRATORE (IMPOSTE e NOTAIO):
Il contratto, una volta sottoscritto dalle parti identificate dal Notaio, viene registrato presso l'Ufficio del Registro e depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Solo dopo la trascrizione in questi ultimi, il contratto è opponibile a terzi.
Sono a carico del compratore tutte le spese del contratto.
Fanno eccezione le
spese dell’agenzia (a carico di entrambi, salvo accordi diversi), le
spese per eventuali aggiornamenti della documentazione relativa all’immobile (a carico del venditore, il quale è tenuto a fornire tutta la documentazione necessaria per l’atto notarile, AGGIORNATA allo stato di fatto),
la relazione tecnica (a carico del compratore o dell’acquirente, a seconda del comune in cui si trova l’immobile venduto), e
l’attestato di certificazione energetica (obbligatoria dal 2009, a carico del venditore).
Dal 01.07.2010, gli atti da trascrivere debbono contenere, a pena di nullità:
- i dati catastali (come già avveniva);
- le planimetrie depositate in catasto delle unità immobiliari urbane e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto;
- la dichiarazione dei proprietari in cui si affermi la corrispondenza tra i dati catastali, la planimetria e la realtà dell’immobile.
In altre parole alla data del contratto, i documenti che rappresentano e identificano l’immobile dovranno essere già completamente aggiornati (e non in fase di aggiornamento).
A. C. E. (Attestato Certificazione Energetica)
Si tratta di un certificato nel quale sono riportati i consumi energetici dell’edificio e gli interventi da realizzare per migliorarne le prestazioni energetiche.
L'attestato di certificazione energetica deve essere redatto da un professionista abilitato (certificatore energetico) nel rispetto delle norme attuative imposte dalla regione di competenza.
- Casi di obbligo e di esclusione che valgono in Toscana dal 18 marzo 2010
In applicazione degli articoli 3 e 4 del regolamento regionale, l’attestato di certificazione energetica è obbligatorio per:
a) gli edifici di nuova costruzione;
b) gli edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione;
c) gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l’intera struttura;
d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita e similari);
e) gli immobili oggetto di contratto di locazione.
Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti tipologie di immobili:
a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;
c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metri quadrati;
d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;
e) gli edifici esclusi dalle linee guida nazionali (come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. di questi non si fa la certificazione se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico).
- Il caso dell’autodichiarazione
Modello di autodichiarazione di pessima qualità energetica dell’immobile.
Il paragrafo 9 delle Linee Guida Nazionali prevede che, per immobili di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq, il proprietario “consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile”, anziché dotarlo dell’Attestato di certificazione, può ricorrere ad un’autodichiarazione in cui afferma che:
- l’edificio è di classe energetica G (cioè la peggiore);
- i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.
