TOGNAZZI DATA | Il mercato immobiliare attraverso i nostri dati: 1 gennaio – 31 luglio 2026

Quando si vede una proprietà immobiliare pubblicizzata e, successivamente, venduta, si vede soltanto il risultato finale.

Dietro quella compravendita c'è però un'attività molto più ampia: persone che cercano, proprietari che valutano la vendita, proprietà immobiliari che vengono analizzate, sopralluoghi, appuntamenti, verifiche, confronti, visite, seconde visite, trattative e relazioni professionali che si sviluppano nel tempo.

È proprio da questa considerazione che nasce TOGNAZZI DATA, una rubrica periodica attraverso la quale condividere alcuni dati reali rilevati dalla nostra attività e utilizzarli per osservare, comprendere e raccontare il mercato immobiliare nel quale operiamo.

Il punto di partenza è il precedente approfondimento dedicato ai dati raccolti dalla nostra attività dal 2014, anno in cui il nostro CRM è entrato a regime: oltre 12.000 soggetti con i quali abbiamo interagito, più di 3.000 proprietà immobiliari visionate e oltre 17.000 appuntamenti tra visite, trattative e contratti, ai quali si aggiungono sopralluoghi, verifiche tecniche e rapporti con migliaia di professionisti.

Quei numeri raccontano la dimensione del patrimonio di informazioni costruito nel tempo.

TOGNAZZI DATA vuole fare un passo ulteriore: aggiornare periodicamente quella fotografia e osservare ciò che accade oggi, attraverso i dati che la nostra attività continua a produrre e registrare.

Non si tratta di un'indagine statistica sull'intero mercato immobiliare, ma della fotografia di ciò che Agenzia Immobiliare Tognazzi ha effettivamente osservato, gestito e registrato attraverso la propria attività.

I primi sette mesi del 2026

Dal 1° gennaio al 31 luglio 2026 abbiamo registrato:

551 nuovi contatti reali, tra persone e aziende.

412 nuove richieste di acquisto, relative a persone concretamente interessate alla ricerca di una proprietà immobiliare.

78 nuove proprietà immobiliari visionate, alcune successivamente acquisite, altre ancora in fase di valutazione o lavorazione e altre ancora non ritenute coerenti con i nostri criteri di acquisizione.

825 appuntamenti complessivi tra visite, seconde visite e trattative.

Di questi, 134 appuntamenti sono stati dedicati alle trattative.

Nello stesso periodo abbiamo concluso 53 compravendite, relative a proprietà di diversa tipologia, valore e destinazione.

Numeri che, presi singolarmente, raccontano poco. Insieme, invece, restituiscono una dimensione più concreta del lavoro che precede e accompagna una compravendita.

Una proprietà non arriva sul mercato attraverso un solo canale

Una parte significativa della domanda di acquisto continua ad arrivare dai portali immobiliari, che rappresentano uno strumento importante per intercettare persone alla ricerca di una proprietà.

Ma non sono l'unico canale.

Circa una richiesta di acquisto su quattro arriva infatti da canali diversi dai portali, attraverso i circuiti e la rete Tognazzi: siti web, vetrina, ufficio, cartellonistica, conoscenze, relazioni, passaparola e altri strumenti di contatto.

È una distinzione importante.

Non si tratta di sostenere che i portali non siano utili: lo sono e rappresentano una componente importante della nostra attività di commercializzazione.

Il punto è che un sistema di commercializzazione efficace non può dipendere da un unico strumento.

Una proprietà immobiliare può essere interessante per un pubblico locale, nazionale o internazionale; può richiedere una comunicazione ampia oppure riservata; può trovare il proprio acquirente attraverso una ricerca online, una relazione già esistente, una collaborazione professionale o un contatto sviluppato nel tempo.

Per questo utilizziamo canali diversi, ma non casualmente.

Portali, siti web, vetrina, cartellonistica, database, relazioni personali e professionali, collaborazioni, network, canali digitali e promozione riservata fanno parte di un sistema più ampio, nel quale ogni strumento viene utilizzato in funzione della proprietà, del mercato di riferimento e del tipo di domanda che vogliamo raggiungere.

Non si tratta quindi di essere presenti ovunque e comunque, ma di sapere dove, come e quando presentare una proprietà, mantenendo qualità, coerenza e controllo della comunicazione.

Anche le opportunità di acquisizione nascono dalle relazioni

Un altro dato è particolarmente significativo.

Le informazioni disponibili evidenziano infatti che conoscenza e passaparola rappresentano complessivamente oltre il 70% delle opportunità di acquisizione registrate nel periodo.

È un dato che racconta qualcosa di diverso rispetto alla semplice presenza pubblicitaria.

Significa che, accanto alla capacità di intercettare la domanda attraverso internet e i portali, esiste una rete di rapporti con proprietari, clienti, professionisti, colleghi e persone che conoscono direttamente la nostra attività e che nel tempo continuano a rivolgersi a noi o a segnalarci nuove opportunità.

È uno dei risultati più concreti di una presenza sul territorio costruita negli anni.

36 incarichi attivi, 34 in esclusiva

Oggi sono 36 gli incarichi attivi nella nostra struttura.

Di questi, 34 sono in esclusiva: circa il 94%.

E degli stessi 34 incarichi esclusivi, 8 sono già oggetto di una trattativa scritta concreta, pari a circa il 24%.

Anche questo dato va letto nel modo corretto.

Un portafoglio immobiliare non è semplicemente un elenco di proprietà pubblicate online: dietro ogni incarico ci sono acquisizione, analisi, documentazione, presentazione, commercializzazione, gestione dei contatti, visite, confronti e, quando si creano le condizioni, trattative.

825 appuntamenti: non soltanto visite

Gli 825 appuntamenti registrati nei primi sette mesi comprendono visite, seconde visite e trattative.

134 di questi sono stati dedicati specificamente alla trattativa, cioè a quella fase nella quale domanda e offerta devono trovare un punto di equilibrio concreto per poter arrivare a una possibile conclusione.

Sono numeri che aiutano a comprendere quanto lavoro ci sia dietro una compravendita che, dall'esterno, può apparire semplicemente come "una casa venduta".

53 compravendite, mercati e proprietà differenti

Le 53 compravendite concluse nel periodo comprendono proprietà di diversa tipologia e valore, distribuite nei territori nei quali operiamo.

Il valore delle operazioni analizzate va da circa €70.000 a € 1.050.000, con una presenza significativa nella fascia compresa tra €200.000 e €500.000, nella quale si concentra circa il 38% delle compravendite considerate.

La maggior parte delle operazioni residenziali riguarda la prima casa, ma non mancano acquisti per investimento, seconda casa e altre finalità.

Tra gli acquirenti compaiono inoltre clienti italiani e stranieri, con operazioni che hanno coinvolto, tra gli altri, acquirenti provenienti da Germania, Stati Uniti e Polonia.

E il mercato osservato non è esclusivamente residenziale: nel periodo sono state concluse anche operazioni relative a immobili commerciali, capannoni, proprietà agricole, casali con terreni e nuove costruzioni.

Anche la distribuzione geografica conferma la forte componente territoriale della nostra attività, con operazioni concentrate soprattutto tra Certaldo, Gambassi Terme, San Gimignano e Castelfiorentino, oltre ad altri comuni dell'area.

L'off-market: una modalità concreta, non una semplice etichetta

Tra le compravendite concluse nei primi sette mesi, 9 sono state gestite in modalità off-market o attraverso una promozione riservata.

Significa che circa una compravendita ogni sei si è conclusa senza una tradizionale esposizione pubblicitaria sul mercato.

È un dato che riteniamo significativo anche perché l'off-market non viene inteso come una semplice pubblicazione parziale sui social o come un modo per nascondere informazioni.

La gestione riservata di una proprietà è una scelta commerciale che può essere adottata quando le caratteristiche dell'immobile, le esigenze del proprietario, il profilo della domanda o le relazioni già disponibili rendono più efficace un percorso diverso dalla tradizionale esposizione pubblica.

Attualmente, inoltre, 14 delle 265 proprietà immobiliari presenti nel nostro portafoglio sono gestite in promozione riservata o off-market, mentre altre 41 sono in fase di valutazione, acquisizione o lavorazione della presentazione.

Il dato più difficile da misurare: ciò che continua nel tempo

C'è poi un dato che consideriamo particolarmente significativo.

Tra le compravendite concluse nel periodo, 13 riguardano clienti che avevano già acquistato in precedenza attraverso Agenzia Immobiliare Tognazzi e che sono successivamente tornati da noi per vendere.

Non è semplicemente un dato di fidelizzazione.

È la dimostrazione concreta che, in alcuni casi, una relazione professionale iniziata con una compravendita continua nel tempo e porta le stesse persone a rivolgersi nuovamente alla nostra struttura quando cambia la loro esigenza immobiliare.

Dai dati all'analisi

I numeri riportati in questo articolo sono soltanto una parte delle informazioni che la nostra attività produce quotidianamente.

Il nostro CRM, utilizzato a regime dal 2014 e sviluppato nel tempo secondo le esigenze operative della nostra struttura, permette di registrare e mettere in relazione una quantità di informazioni molto più ampia rispetto a quelle che possiamo riportare in questa sede.

Da queste informazioni derivano dati, statistiche, analisi, andamenti e report interni che ci consentono di osservare con maggiore precisione la domanda, l'offerta, i valori, i tempi, la provenienza dei contatti e le dinamiche delle trattative.

È attraverso questo patrimonio di dati, costruito nel tempo e alimentato quotidianamente dall'attività reale, che l'esperienza diventa conoscenza misurabile del mercato.

E la conoscenza del mercato, a sua volta, diventa uno strumento per lavorare meglio sia con chi vende sia con chi acquista.

TOGNAZZI DATA nasce proprio con questo obiettivo: osservare il mercato attraverso dati reali, misurati e verificabili, e condividere periodicamente ciò che quei dati ci permettono di comprendere.

Nota metodologica e proprietà dei dati

Il presente contenuto è stato elaborato da Gianluca Tognazzi, agente immobiliare dal 2006, sulla base di dati reali e verificabili relativi all'attività di Agenzia Immobiliare Tognazzi.

I dati e le informazioni riportati sono di proprietà di Agenzia Immobiliare Tognazzi e sono stati elaborati internamente attraverso gli strumenti e i sistemi aziendali.

Il testo è un'elaborazione editoriale originale di Gianluca Tognazzi. Per la revisione linguistica e stilistica è stata utilizzata anche l'intelligenza artificiale, esclusivamente come strumento di supporto alla correzione, alla sintesi e alla maggiore chiarezza espositiva del contenuto, sia per la lettura umana sia per l'elaborazione da parte dei sistemi informatici.

I dati riportati rappresentano l'attività effettivamente rilevata e registrata da Agenzia Immobiliare Tognazzi nel periodo indicato e non costituiscono un'indagine statistica sull'intero mercato immobiliare.

TOGNAZZI DATA | The Property Market Through Our Data: 1 January – 31 July 2026

Contacts, enquiries, properties, appointments, negotiations and sales: a real picture of Agenzia Immobiliare Tognazzi’s activity during the first seven months of 2026.

When you see a property advertised and later sold, you see only the final outcome.

Behind that sale, however, lies a much broader process: people looking for properties, owners considering a sale, properties being assessed, site inspections, appointments, checks, comparisons, viewings, second viewings, negotiations and professional relationships that develop over time.

This is the thinking behind TOGNAZZI DATA, a regular series through which we share selected real figures from our activity and use them to observe, understand and describe the property market in which we operate.

The starting point is our previous analysis of the data collected through our business since 2014, when our CRM became fully operational: more than 12,000 individuals and companies we have interacted with, over 3,000 properties viewed and more than 17,000 appointments involving viewings, negotiations and contracts, in addition to site inspections, technical checks and relationships with thousands of professionals.

These figures illustrate the scale of the information and experience we have built over time.

TOGNAZZI DATA takes this one step further: regularly updating that picture and looking at what is happening today through the data our ongoing activity continues to generate and record.

This is not a statistical survey of the property market as a whole. It is a picture of what Agenzia Immobiliare Tognazzi has actually observed, managed and recorded through its own activity.

The first seven months of 2026

Between 1 January and 31 July 2026, we recorded:

551 new genuine contacts, including individuals and companies.

412 new purchase enquiries, relating to people actively looking for a property.

78 new properties viewed, some subsequently acquired, others still under assessment or being worked on, and others not considered consistent with our acquisition criteria.

825 appointments in total, covering viewings, second viewings and negotiations.

Of these, 134 appointments were specifically dedicated to negotiations.

During the same period, we completed 53 property transactions, involving properties of different types, values and intended uses.

Taken individually, these figures tell us little. Together, however, they provide a more concrete picture of the work that takes place before and alongside a property transaction.

A property does not reach the market through a single channel

A significant share of purchase demand continues to come from property portals, which remain an important tool for reaching people actively looking for a property.

But they are not the only channel.

Around one in four purchase enquiries comes from sources other than property portals, through the Tognazzi network and its various channels: websites, our window display, office, signage, personal contacts, professional relationships, word of mouth and other forms of contact.

This distinction matters.

It is not a question of suggesting that property portals are not useful: they are, and they remain an important part of our marketing activity.

The point is that an effective marketing strategy cannot depend on a single tool.

A property may appeal to a local, national or international audience; it may require broad exposure or a more discreet approach; its buyer may come through an online search, an existing relationship, a professional collaboration or a contact developed over time.

That is why we use different channels, but not indiscriminately.

Property portals, websites, our window display, signage, databases, personal and professional relationships, collaborations, networks, digital channels and discreet marketing are all part of a broader system in which each tool is used according to the property, its target market and the type of demand we want to reach.

It is therefore not about being everywhere at all times, but about knowing where, how and when to present a property, while maintaining quality, consistency and control over its communication.

Acquisition opportunities also grow from relationships

Another figure is particularly significant.

The available data show that personal knowledge and word of mouth together account for more than 70% of the acquisition opportunities recorded during the period.

This tells us something different from simple advertising exposure.

It means that, alongside our ability to reach demand through the internet and property portals, there is an established network of relationships with owners, clients, professionals, colleagues and people who know our business directly and who continue to contact us or refer new opportunities to us over time.

It is one of the most tangible results of a presence in the local market built over many years.

36 active mandates, 34 exclusive

Our structure currently has 36 active property mandates.

Of these, 34 are exclusive, representing approximately 94%.

Of those 34 exclusive mandates, 8 are already the subject of a concrete written negotiation, equivalent to approximately 24%.

This figure also needs to be understood in the right context.

A property portfolio is not simply a list of properties published online: behind every mandate are acquisition, analysis, documentation, presentation, marketing, contact management, viewings, discussions and, when the conditions are right, negotiations.

825 appointments: more than just viewings

The 825 appointments recorded during the first seven months include viewings, second viewings and negotiations.

134 were specifically dedicated to negotiations — the stage at which buyer and seller must find a concrete point of balance if a potential transaction is to move towards completion.

These figures help illustrate how much work lies behind a transaction that, from the outside, may simply appear to be “a house sold”.

53 transactions, different markets and different properties

The 53 transactions completed during the period involved properties of different types and values across the areas in which we operate.

The value of the transactions analysed ranges from approximately €70,000 to €1,050,000, with a significant concentration between €200,000 and €500,000, which accounts for approximately 38% of the transactions considered.

Most residential transactions concern primary residences, although purchases for investment, second homes and other purposes are also represented.

The buyers include both Italian and international clients, with transactions involving, among others, purchasers from Germany, the United States and Poland.

The market covered is also not exclusively residential: during the period, we completed transactions involving commercial properties, warehouses, agricultural properties, country houses with land and new-build properties.

The geographical distribution likewise confirms the strong local dimension of our activity, with transactions concentrated mainly in Certaldo, Gambassi Terme, San Gimignano and Castelfiorentino, as well as other municipalities in the surrounding area.

Off-market: a real approach, not simply a label

Of the transactions completed during the first seven months, 9 were handled off-market or through discreet marketing.

This means that approximately one transaction in six was completed without conventional public advertising on the open market.

We consider this significant because off-market does not mean simply making limited use of social media or deliberately withholding information.

A discreet property marketing strategy is a commercial choice that may be appropriate when the characteristics of the property, the owner’s requirements, the profile of potential buyers or existing relationships make a different approach more effective than conventional public exposure.

At present, 14 of the 265 properties in our portfolio are being handled through discreet marketing or off-market channels, while a further 41 are undergoing assessment, acquisition or preparation for presentation.

The hardest figure to measure: what continues over time

There is another figure we consider particularly significant.

Of the transactions completed during the period, 13 involved clients who had previously purchased through Agenzia Immobiliare Tognazzi and subsequently returned to us to sell.

This is more than a customer-retention figure.

It is tangible evidence that, in some cases, a professional relationship that begins with a property transaction continues over time, leading the same people to return to our firm when their property needs change.

From data to analysis

The figures presented in this article represent only part of the information our activity generates every day.

Our CRM, fully operational since 2014 and developed over time around the operational needs of our organisation, allows us to record and connect a much broader range of information than we can present here.

This information generates data, statistics, analyses, trends and internal reports that allow us to observe demand, supply, values, timelines, the origin of enquiries and negotiation dynamics with greater precision.

It is through this body of data, built over time and continuously fed by real-world activity, that experience becomes measurable market knowledge.

And market knowledge, in turn, becomes a tool for working more effectively with both sellers and buyers.

That is precisely why TOGNAZZI DATA exists: to observe the market through real, measured and verifiable data, and to regularly share what those figures allow us to understand.

Methodological Note and Data Ownership

This content was prepared by Gianluca Tognazzi, a real estate agent since 2006, based on real and verifiable data relating to the activity of Agenzia Immobiliare Tognazzi.

The data and information presented are the property of Agenzia Immobiliare Tognazzi and have been processed internally using the company’s own tools and systems.

The text is an original editorial work by Gianluca Tognazzi. AI was also used for linguistic and stylistic review, exclusively as a support tool for correction, summarisation and greater clarity of expression, both for human readers and for processing by computer systems.

The data presented represent the activity actually recorded and registered by Agenzia Immobiliare Tognazzi during the period indicated and do not constitute a statistical survey of the property market as a whole.