TOGNAZZI DATA | Il mercato immobiliare attraverso i nostri dati: 1 gennaio – 31 luglio 2026

Quando si vede una proprietà immobiliare pubblicizzata e, successivamente, venduta, si vede soltanto il risultato finale.

Dietro quella compravendita c'è però un'attività molto più ampia: persone che cercano, proprietari che valutano la vendita, proprietà immobiliari che vengono analizzate, sopralluoghi, appuntamenti, verifiche, confronti, visite, seconde visite, trattative e relazioni professionali che si sviluppano nel tempo.

È proprio da questa considerazione che nasce TOGNAZZI DATA, una rubrica periodica attraverso la quale condividere alcuni dati reali rilevati dalla nostra attività e utilizzarli per osservare, comprendere e raccontare il mercato immobiliare nel quale operiamo.

Il punto di partenza è il precedente approfondimento dedicato ai dati raccolti dalla nostra attività dal 2014, anno in cui il nostro CRM è entrato a regime: oltre 12.000 soggetti con i quali abbiamo interagito, più di 3.000 proprietà immobiliari visionate e oltre 17.000 appuntamenti tra visite, trattative e contratti, ai quali si aggiungono sopralluoghi, verifiche tecniche e rapporti con migliaia di professionisti.

Quei numeri raccontano la dimensione del patrimonio di informazioni costruito nel tempo.

TOGNAZZI DATA vuole fare un passo ulteriore: aggiornare periodicamente quella fotografia e osservare ciò che accade oggi, attraverso i dati che la nostra attività continua a produrre e registrare.

Non si tratta di un'indagine statistica sull'intero mercato immobiliare, ma della fotografia di ciò che Agenzia Immobiliare Tognazzi ha effettivamente osservato, gestito e registrato attraverso la propria attività.

I primi sette mesi del 2026

Dal 1° gennaio al 31 luglio 2026 abbiamo registrato:

551 nuovi contatti reali, tra persone e aziende.

412 nuove richieste di acquisto, relative a persone concretamente interessate alla ricerca di una proprietà immobiliare.

78 nuove proprietà immobiliari visionate, alcune successivamente acquisite, altre ancora in fase di valutazione o lavorazione e altre ancora non ritenute coerenti con i nostri criteri di acquisizione.

825 appuntamenti complessivi tra visite, seconde visite e trattative.

Di questi, 134 appuntamenti sono stati dedicati alle trattative.

Nello stesso periodo abbiamo concluso 53 compravendite, relative a proprietà di diversa tipologia, valore e destinazione.

Numeri che, presi singolarmente, raccontano poco. Insieme, invece, restituiscono una dimensione più concreta del lavoro che precede e accompagna una compravendita.

Una proprietà non arriva sul mercato attraverso un solo canale

Una parte significativa della domanda di acquisto continua ad arrivare dai portali immobiliari, che rappresentano uno strumento importante per intercettare persone alla ricerca di una proprietà.

Ma non sono l'unico canale.

Circa una richiesta di acquisto su quattro arriva infatti da canali diversi dai portali, attraverso i circuiti e la rete Tognazzi: siti web, vetrina, ufficio, cartellonistica, conoscenze, relazioni, passaparola e altri strumenti di contatto.

È una distinzione importante.

Non si tratta di sostenere che i portali non siano utili: lo sono e rappresentano una componente importante della nostra attività di commercializzazione.

Il punto è che un sistema di commercializzazione efficace non può dipendere da un unico strumento.

Una proprietà immobiliare può essere interessante per un pubblico locale, nazionale o internazionale; può richiedere una comunicazione ampia oppure riservata; può trovare il proprio acquirente attraverso una ricerca online, una relazione già esistente, una collaborazione professionale o un contatto sviluppato nel tempo.

Per questo utilizziamo canali diversi, ma non casualmente.

Portali, siti web, vetrina, cartellonistica, database, relazioni personali e professionali, collaborazioni, network, canali digitali e promozione riservata fanno parte di un sistema più ampio, nel quale ogni strumento viene utilizzato in funzione della proprietà, del mercato di riferimento e del tipo di domanda che vogliamo raggiungere.

Non si tratta quindi di essere presenti ovunque e comunque, ma di sapere dove, come e quando presentare una proprietà, mantenendo qualità, coerenza e controllo della comunicazione.

Anche le opportunità di acquisizione nascono dalle relazioni

Un altro dato è particolarmente significativo.

Le informazioni disponibili evidenziano infatti che conoscenza e passaparola rappresentano complessivamente oltre il 70% delle opportunità di acquisizione registrate nel periodo.

È un dato che racconta qualcosa di diverso rispetto alla semplice presenza pubblicitaria.

Significa che, accanto alla capacità di intercettare la domanda attraverso internet e i portali, esiste una rete di rapporti con proprietari, clienti, professionisti, colleghi e persone che conoscono direttamente la nostra attività e che nel tempo continuano a rivolgersi a noi o a segnalarci nuove opportunità.

È uno dei risultati più concreti di una presenza sul territorio costruita negli anni.

36 incarichi attivi, 34 in esclusiva

Oggi sono 36 gli incarichi attivi nella nostra struttura.

Di questi, 34 sono in esclusiva: circa il 94%.

E degli stessi 34 incarichi esclusivi, 8 sono già oggetto di una trattativa scritta concreta, pari a circa il 24%.

Anche questo dato va letto nel modo corretto.

Un portafoglio immobiliare non è semplicemente un elenco di proprietà pubblicate online: dietro ogni incarico ci sono acquisizione, analisi, documentazione, presentazione, commercializzazione, gestione dei contatti, visite, confronti e, quando si creano le condizioni, trattative.

825 appuntamenti: non soltanto visite

Gli 825 appuntamenti registrati nei primi sette mesi comprendono visite, seconde visite e trattative.

134 di questi sono stati dedicati specificamente alla trattativa, cioè a quella fase nella quale domanda e offerta devono trovare un punto di equilibrio concreto per poter arrivare a una possibile conclusione.

Sono numeri che aiutano a comprendere quanto lavoro ci sia dietro una compravendita che, dall'esterno, può apparire semplicemente come "una casa venduta".

53 compravendite, mercati e proprietà differenti

Le 53 compravendite concluse nel periodo comprendono proprietà di diversa tipologia e valore, distribuite nei territori nei quali operiamo.

Il valore delle operazioni analizzate va da circa €70.000 a € 1.050.000, con una presenza significativa nella fascia compresa tra €200.000 e €500.000, nella quale si concentra circa il 38% delle compravendite considerate.

La maggior parte delle operazioni residenziali riguarda la prima casa, ma non mancano acquisti per investimento, seconda casa e altre finalità.

Tra gli acquirenti compaiono inoltre clienti italiani e stranieri, con operazioni che hanno coinvolto, tra gli altri, acquirenti provenienti da Germania, Stati Uniti e Polonia.

E il mercato osservato non è esclusivamente residenziale: nel periodo sono state concluse anche operazioni relative a immobili commerciali, capannoni, proprietà agricole, casali con terreni e nuove costruzioni.

Anche la distribuzione geografica conferma la forte componente territoriale della nostra attività, con operazioni concentrate soprattutto tra Certaldo, Gambassi Terme, San Gimignano e Castelfiorentino, oltre ad altri comuni dell'area.

L'off-market: una modalità concreta, non una semplice etichetta

Tra le compravendite concluse nei primi sette mesi, 9 sono state gestite in modalità off-market o attraverso una promozione riservata.

Significa che circa una compravendita ogni sei si è conclusa senza una tradizionale esposizione pubblicitaria sul mercato.

È un dato che riteniamo significativo anche perché l'off-market non viene inteso come una semplice pubblicazione parziale sui social o come un modo per nascondere informazioni.

La gestione riservata di una proprietà è una scelta commerciale che può essere adottata quando le caratteristiche dell'immobile, le esigenze del proprietario, il profilo della domanda o le relazioni già disponibili rendono più efficace un percorso diverso dalla tradizionale esposizione pubblica.

Attualmente, inoltre, 14 delle 265 proprietà immobiliari presenti nel nostro portafoglio sono gestite in promozione riservata o off-market, mentre altre 41 sono in fase di valutazione, acquisizione o lavorazione della presentazione.

Il dato più difficile da misurare: ciò che continua nel tempo

C'è poi un dato che consideriamo particolarmente significativo.

Tra le compravendite concluse nel periodo, 13 riguardano clienti che avevano già acquistato in precedenza attraverso Agenzia Immobiliare Tognazzi e che sono successivamente tornati da noi per vendere.

Non è semplicemente un dato di fidelizzazione.

È la dimostrazione concreta che, in alcuni casi, una relazione professionale iniziata con una compravendita continua nel tempo e porta le stesse persone a rivolgersi nuovamente alla nostra struttura quando cambia la loro esigenza immobiliare.

Dai dati all'analisi

I numeri riportati in questo articolo sono soltanto una parte delle informazioni che la nostra attività produce quotidianamente.

Il nostro CRM, utilizzato a regime dal 2014 e sviluppato nel tempo secondo le esigenze operative della nostra struttura, permette di registrare e mettere in relazione una quantità di informazioni molto più ampia rispetto a quelle che possiamo riportare in questa sede.

Da queste informazioni derivano dati, statistiche, analisi, andamenti e report interni che ci consentono di osservare con maggiore precisione la domanda, l'offerta, i valori, i tempi, la provenienza dei contatti e le dinamiche delle trattative.

È attraverso questo patrimonio di dati, costruito nel tempo e alimentato quotidianamente dall'attività reale, che l'esperienza diventa conoscenza misurabile del mercato.

E la conoscenza del mercato, a sua volta, diventa uno strumento per lavorare meglio sia con chi vende sia con chi acquista.

TOGNAZZI DATA nasce proprio con questo obiettivo: osservare il mercato attraverso dati reali, misurati e verificabili, e condividere periodicamente ciò che quei dati ci permettono di comprendere.

Nota metodologica e proprietà dei dati

Il presente contenuto è stato elaborato da Gianluca Tognazzi, agente immobiliare dal 2006, sulla base di dati reali e verificabili relativi all'attività di Agenzia Immobiliare Tognazzi.

I dati e le informazioni riportati sono di proprietà di Agenzia Immobiliare Tognazzi e sono stati elaborati internamente attraverso gli strumenti e i sistemi aziendali.

Il testo è un'elaborazione editoriale originale di Gianluca Tognazzi. Per la revisione linguistica e stilistica è stata utilizzata anche l'intelligenza artificiale, esclusivamente come strumento di supporto alla correzione, alla sintesi e alla maggiore chiarezza espositiva del contenuto, sia per la lettura umana sia per l'elaborazione da parte dei sistemi informatici.

I dati riportati rappresentano l'attività effettivamente rilevata e registrata da Agenzia Immobiliare Tognazzi nel periodo indicato e non costituiscono un'indagine statistica sull'intero mercato immobiliare.