Chi è l'Agente Immobiliare?
L'agente immobiliare è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili o aziende.
DAL CODICE CIVILE
art.1754 - Mediatore
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
art.1755 - Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità e secondo gli usi e consuetudini del luogo.
art.1756 - Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso.
art.1757 - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o non rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
art.1758 - Pluralità di mediatori
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
art.1759 - Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Che cosa è il contratto preliminare (compromesso)?
Il contratto preliminare è un particolare contratto con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (il contratto definitivo).
DAL CODICE CIVILE
art. 1351
Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (di conseguenza, il preliminare di una compravendita immobiliare, richiede necessariamente la forma scritta, per poter essere valido).

Che cosa è la cauzione?
La cauzione è il deposito di una somma di denaro o di titoli a garanzia dell'adempimento di un obbligo.

Che cosa è la caparra?
La caparra è una somma di denaro o altro bene fungibile che una parte contraente versa all'altra quando viene stipulato un contratto, specie preliminare, a garanzia dell'adempimento o come penale in caso di recesso ingiustificato.

Che cosa è la fideiussione?
La fideiussione è il negozio giuridico con il quale un soggetto, chiamato fideiussore, garantisce un'obbligazione altrui, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio.
DAL CODICE CIVILE
art. 1936
È fideiussore (solitamente una banca o un'assicurazione) colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce (promessa unilaterale) l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza.

Che cosa è il mutuo?
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia (ipoteca). Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile.

Che cosa è la permuta?
La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro. (art. 1552 Cod.Civ.).

Chi può usufruire delle agevolazioni Prima Casa?
Chi acquista la Prima Casa può fruire delle agevolazioni a condizione che:
A) non possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
B) non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
C) non sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni Prima casa;
D) l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
E) l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso” cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
Tali condizioni devono sussistere tutte al momento dell’acquisto, e devono essere dichiarate al notaio, che le trascrive nell’atto di compravendita.
Relativamente al punto C), la Legge di Stabilità 2015 (art. 1, co.55, L. 208/2015), aggiungendo il comma 4-bis nella detta Nota II-bis, ha inoltre previsto che si possa acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni Prima Casa, se entro l'anno (365 giorni) dalla data dell'atto (di acquisto) si procede a vendere l'immobile precedentemente acquistato beneficiando dell'agevolazione Prima Casa. Dunque è possibile acquistare un'altra "Prima Casa" e poi vendere successivamente quella acquistata precedentemente, purchè lo si faccia entro 1 anno (365 giorni) dal nuovo acquisto (dalla data del Contratto di acquisto).
L'acquirente decade dalle agevolazioni Prima Casa quando:
le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (in questo caso si beneficia anche di un credito di imposta). La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione e degli interessi legali.


Una volta raggiunto un accordo verbale nella trattativa, come ci si deve comportare?
Dopo le trattative verbali (dirette o indirette) condotte mediante l'ausilio dell'agenzia immobiliare, con i proprietari dell'immobile che si intende acquistare, difficilmente le parti sottoscriveranno direttamente il Rogito Notarile di Compravendita (contratto definitivo), ma nella quasi totalità dei casi, prima di addivenire al Rogito Notarile di Compravendita, stipuleranno un Contratto Preliminare e/o una Proposta d'Acquisto.
Il Contratto Preliminare, o la Proposta d'Acquisto in forma più ridotta, hanno lo scopo di fissare gli obblighi ed i diritti dell'acquirente, del venditore e l'obbligazione reciproca delle parti di stipulare in futuro il contratto definitivo. Il preliminare deve essere stipulato in forma scritta e contenere gli elementi essenziali, rimandando ad un momento successivo il controllo sull'esistenza dei presupposti e di eventuali vizi o sopravvenienze della cosa oggetto della contrattazione.
L'agenzia immobiliare vi guiderà in tutte le fasi della trattativa e della sottoscrizione di eventuali accordi preliminari fino alla stipula del rogito definitivo, mettendovi a disposizione tutta la propria esperienza commerciale, oltre a quella tecnica e finanziaria mediante la collaborazione di professionisti del settore.

Chi è il Notaio?
Il Notaio è un pubblico ufficiale nominato per ricevere atti tra vivi e ultime volontà, attribuendo loro pubblica fede, conservandole in deposito, rilasciandone copie, certificati ed estratti.
Il notaio è quindi un libero professionista cui è demandato un esercizio di pubbliche funzioni di certificazione, retribuito direttamente dalle parti, secondo una tariffa fissata con Decreto Ministeriale.
Per predisporre la stipula del contratto, al notaio devono essere presentati copie od originali di una serie di documenti personali e relativi all'immobile oggetto della compravendita.
Documenti personali:
- Copia della carta identità di tutti i soggetti che devono intervenire alla stipula;
- Copia del codice fiscale;
- Estratto di matrimonio per soggetti coniugati;
- Altri documenti in casi particolari legati allo stato civile.
Documenti riguardanti l'immobile:
- Planimetria catastale aggiornata;
- Provenienza: copia dell'Atto con il quale il venditore ha acquisito il diritto di proprietà (atto di compravendita, di successione o altro);
- Domanda di condono per modifiche eventualmente effettuate senza la licenza edilizia (ove dovuta);
- Copia delle ricevute dei pagamenti relative ad eventuale condono edilizio.
- Conformità Catastale ed Urbanistica;
- Dichiarazione dell'amministratore di condominio (ove presente) che alla data dell'Atto sono stati pagati tutti gli oneri di competenza;
- Attestato di Prestazione Energetica (sono esclusi i terreni e le attività commerciali).

Che cosa significa il prezzo è stabilito a corpo (e non a misura)?
Si definisce a 'corpo' quando il prezzo indicato si riferisce all'intero immobile e non alla sua misura. Non verrà pertanto indicato un prezzo al mq.

Le spese del contratto (imposte e Notaio) sono a carico del compratore?
Il contratto, una volta sottoscritto dalle parti identificate dal Notaio, viene registrato presso l'Ufficio del Registro e depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Solo dopo la trascrizione in questi ultimi, il contratto è opponibile a terzi.
Sono a carico del compratore tutte le spese del contratto.
Fanno eccezione le spese dell'agenzia (a carico di entrambi, salvo accordi diversi), le spese per eventuali aggiornamenti della documentazione riguardante l'immobile (a carico del venditore, il quale è tenuto a fornire tutta la documentazione necessaria per l'atto notarile, AGGIORNATA allo stato di fatto), la relazione tecnica (a carico del compratore o dell'acquirente, a seconda del comune in cui si trova l'immobile venduto), e l'Attestato di Prestazione Energetica (obbligatorio dal 2009, a carico del venditore).


Dallo 01.07.2010, gli Atti da trascrivere debbono contenere, a pena di nullità:
- i dati catastali (come già avveniva);
- le planimetrie depositate in catasto delle unità immobiliari urbane e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto;
- la dichiarazione dei proprietari in cui si affermi la corrispondenza tra i dati catastali, la planimetria e la realtà dell'immobile.
In altre parole alla data del contratto, i documenti che rappresentano ed identificano l'immobile dovranno essere già completamente aggiornati (e non in fase di aggiornamento).