TOGNAZZI STORIES | Costruire una presenza internazionale, partendo dal territorio.

Quando un acquirente internazionale cerca casa in Toscana, la distanza non è soltanto geografica.

Ci sono differenze di lingua, di mercato, di cultura professionale e, soprattutto, di modo di interpretare un acquisto immobiliare. Una proprietà può essere perfettamente comprensibile a chi vive sul territorio e richiedere invece molte più informazioni e strumenti per essere correttamente compresa da chi arriva da un altro Paese.

Per un'agenzia immobiliare profondamente radicata in Toscana, lavorare con clienti internazionali significa quindi affrontare una domanda precisa: come portare la conoscenza del territorio oltre i suoi confini, senza perderne la profondità?

Per Agenzia Immobiliare Tognazzi, con sede a Certaldo dal 2004, questa domanda ha portato negli anni alla costruzione di una dimensione internazionale sempre più strutturata. Non come alternativa alla conoscenza locale, ma come sua naturale estensione.

Quando un'esperienza diventa un progetto

L'interesse verso i mercati internazionali non nasce oggi.

Nel corso degli anni, l'agenzia ha investito in strumenti, comunicazione, tecnologia e relazioni professionali, sviluppando una struttura capace di confrontarsi con un mercato immobiliare sempre più connesso.

Nel 2014 prende forma anche un progetto rivolto in modo più consapevole alla clientela internazionale: Luxury Toscana. Il dominio luxurytoscana.com viene registrato nello stesso anno.

Ma la registrazione di un dominio rappresenta soltanto il primo passo.

Il progetto non nasce come un'iniziativa estemporanea o come un semplice sito destinato a pubblicare annunci immobiliari in lingua straniera. Fin dall'inizio viene pensato come un progetto da sviluppare nel tempo, costruito attraverso l'analisi della domanda internazionale, l'esperienza maturata direttamente sul territorio e la progressiva evoluzione della nostra organizzazione.

Per questo il progetto prende forma gradualmente. Dopo una prima fase di progettazione e sviluppo, dal 2017 Luxury Toscana inizia a presentarsi in maniera più strutturata, con un proprio impianto, contenuti dedicati e schede immobiliari sviluppate anche in più lingue.

Un percorso di medio e lungo periodo, quindi, che continua a evolversi insieme al mercato e alla nostra attività.

L'obiettivo non è semplicemente aumentare la visibilità degli immobili.

È presentare una proprietà all'interno del suo contesto: il territorio, le distanze, i paesi, le caratteristiche delle diverse zone e ciò che realmente significa acquistare e vivere in Toscana.

Perché un acquirente internazionale raramente acquista soltanto una casa. Sta cercando di capire un luogo.

Le persone prima dell'immobile

Dietro una compravendita immobiliare ci sono sempre persone, progetti e scelte di vita.

Questo è particolarmente evidente quando l'acquirente arriva da un altro Paese e sceglie di acquistare in Toscana.

Naturalmente le motivazioni possono essere diverse: una residenza principale o secondaria, un investimento, un progetto imprenditoriale o semplicemente il desiderio di trascorrere qui una parte del proprio tempo.

Nella nostra esperienza, però, molti acquirenti internazionali non scelgono la Toscana soltanto per le caratteristiche di un immobile.

Scelgono anche ciò che quell'immobile rappresenta nel contesto in cui si trova.

Il paesaggio, la storia, la cultura, la cucina, gli eventi, i piccoli centri, la qualità della vita e le relazioni con il territorio diventano spesso parte integrante della decisione.

Questo porta anche a una riflessione più ampia sullo sviluppo immobiliare.

La valorizzazione di un territorio non riguarda soltanto la costruzione o la trasformazione di immobili. Deve tenere conto anche delle persone, delle comunità e degli elementi che rendono un luogo desiderabile e riconoscibile.

Perché sono proprio questi elementi, spesso, ad attirare chi arriva da lontano.

Preservarli e valorizzarli non significa rinunciare allo sviluppo, ma cercare un equilibrio tra evoluzione, economia, qualità della vita e identità del territorio.

La lingua è solo l'inizio

Parlare la lingua del cliente è importante. Ma non è sufficiente.

Tradurre un annuncio significa trasferire delle parole. Accompagnare un acquirente internazionale significa invece comprendere aspettative, criteri di valutazione e modalità decisionali che possono essere molto diverse da quelle del mercato locale.

Quanto è realmente importante una determinata posizione? Come va letta una proprietà rispetto alla microzona in cui si trova? Quali caratteristiche possono avere un peso maggiore per un acquirente straniero? Come si inserisce un immobile nel contesto territoriale e immobiliare della Toscana?

Sono domande che richiedono conoscenza del mercato e del territorio, ma anche la capacità di guardare una proprietà dal punto di vista di chi quel territorio lo sta scoprendo.

È qui che l'attività internazionale diventa una competenza professionale, non soltanto linguistica.

Conoscenza locale, prospettiva internazionale

La forza di un'agenzia locale rimane la conoscenza del territorio.

Conoscere i comuni, le frazioni, le microzone, le caratteristiche degli immobili e le differenze che possono esistere anche tra località molto vicine è un patrimonio che non può essere sostituito dalla sola presenza su un mercato internazionale.

Al contrario, è proprio questa conoscenza a diventare ancora più importante quando il cliente arriva dall'estero.

L'attività internazionale non sostituisce la conoscenza locale. La porta oltre il mercato locale.

È questo il principio alla base del lavoro sviluppato negli anni: mantenere il rapporto diretto con il territorio e, allo stesso tempo, costruire gli strumenti e le competenze necessari per renderlo comprensibile e accessibile a chi lo guarda da fuori.

Un'evoluzione anche nel segmento Luxury

Questa impostazione si è sviluppata anche nel segmento delle proprietà di fascia premium.

Nel 2024 Agenzia Immobiliare Tognazzi è diventata Luxury Point di riferimento per San Gimignano e la Val d'Elsa all'interno del network de L'immobiliare.com, rafforzando ulteriormente il proprio posizionamento nella gestione e valorizzazione di proprietà di particolare interesse.

Anche in questo caso, il punto non è soltanto il tipo di immobile.

Nel mercato internazionale, una villa, un casale, una tenuta o una proprietà storica devono essere presentati attraverso una conoscenza precisa del territorio nel quale si trovano. Il valore di una proprietà non può essere separato dalla sua posizione, dal paesaggio, dai collegamenti, dai servizi, dalla storia e dal carattere della zona.

È questa combinazione tra immobile e territorio a rendere realmente comprensibile un'opportunità a chi la osserva da un altro Paese.

Una nuova competenza all'interno del team

A un certo punto, la crescita dell'attività internazionale ha richiesto qualcosa di più di strumenti, portali e comunicazione.

Ha richiesto una persona dedicata.

Alla fine del 2025 sono iniziati i primi contatti con Frederik Bluemer, entrato stabilmente nel team nel 2026.

Il suo percorso professionale, la sua esperienza commerciale internazionale e una precedente esperienza nel settore immobiliare maturata a Parigi hanno incontrato un progetto che Agenzia Immobiliare Tognazzi stava costruendo ormai da diversi anni.

Nato in Germania e residente in Toscana da oltre dieci anni, Frederik porta all'interno dell'agenzia una prospettiva internazionale unita alla conoscenza diretta del territorio toscano.

Parla italiano, tedesco, inglese e francese ed è oggi International Real Estate Advisor dell'agenzia.

Il valore del suo ruolo non risiede quindi soltanto nella conoscenza delle lingue.

Sta nella combinazione di esperienze e prospettive diverse: comprendere le esigenze di un acquirente internazionale, conoscere le dinamiche commerciali di mercati differenti e, allo stesso tempo, leggere una proprietà attraverso la conoscenza concreta della Toscana.

È una competenza che entra nella struttura dell'agenzia e che consente di seguire la clientela internazionale con un livello di continuità e di interlocuzione diverso da quello che può offrire una semplice attività di traduzione o di marketing.

Un ruolo costruito intorno alle persone

Per un acquirente internazionale, avere un interlocutore che conosce il territorio e comprende il suo punto di vista può cambiare profondamente l'esperienza di acquisto.

Non significa eliminare la complessità del processo.

Significa renderla leggibile.

Significa poter discutere una proprietà nella propria lingua, ma anche comprenderne il contesto. Valutare un immobile non soltanto per ciò che appare nelle fotografie, ma per la posizione, la zona e le caratteristiche che assumono un significato diverso a seconda delle esigenze del cliente.

E significa poter affrontare la ricerca con una prospettiva che tiene insieme due punti di vista: quello di chi conosce profondamente il territorio e quello di chi lo sta scegliendo come possibile luogo in cui vivere, investire o trascorrere parte della propria vita.

Una struttura locale con una dimensione internazionale

Oggi la dimensione internazionale di Agenzia Immobiliare Tognazzi non è costruita separatamente dalla sua identità.

È costruita sopra di essa.

La sede rimane a Certaldo. Il territorio rimane il punto di partenza. La conoscenza delle proprietà e delle microzone rimane essenziale.

È cambiata, invece, la capacità di mettere questa conoscenza in relazione con acquirenti provenienti da diversi Paesi europei e da altri mercati internazionali.

È una dimensione che continua a crescere attraverso strumenti, relazioni e persone.

E forse è proprio questa la sintesi più semplice del percorso intrapreso:

la conoscenza locale non perde valore quando il cliente arriva da lontano. La porta oltre il mercato locale.

Local expertise. International mindset.

Building an International Presence, Rooted in the Territory

When an international buyer is looking for a home in Tuscany, distance is not simply a matter of geography.

There are differences in language, in the market, in professional culture and, above all, in the way a property purchase is understood. A property may be perfectly clear to someone who knows the area, yet require much more information and context to be properly understood by someone coming from another country.

For an estate agency deeply rooted in Tuscany, working with international clients therefore raises a very specific question: how do you take knowledge of the territory beyond its borders without losing its depth?

For Agenzia Immobiliare Tognazzi, based in Certaldo since 2004, this question has led over the years to the development of an increasingly structured international presence. Not as an alternative to local knowledge, but as a natural extension of it.

When Experience Becomes a Project

Interest in international markets is nothing new.

Over the years, the agency has invested in tools, communication, technology and professional relationships, developing a structure able to engage with an increasingly connected property market.

In 2014, a project aimed more deliberately at international clients began to take shape: Luxury Toscana. The luxurytoscana.com domain was registered that same year.

But registering a domain was only the first step.

The project was never conceived as a one-off initiative or simply as a website for publishing property listings in another language. From the outset, it was intended to develop over time, shaped by an understanding of international demand, first-hand experience of the territory and the gradual development of the organisation itself.

For this reason, the project took shape progressively. Following an initial phase of planning and development, from 2017 Luxury Toscana began to establish itself more fully, with its own structure, dedicated content and property presentations developed in several languages.

A medium- to long-term undertaking, in other words, continuing to evolve alongside the market and our own work.

The aim is not simply to give properties greater visibility.

It is to present a property within its wider context: the territory, distances, towns, the character of different areas and what it really means to buy and live in Tuscany.

Because an international buyer is rarely buying just a house. They are trying to understand a place.

People Before Property

Behind every property transaction there are people, plans and decisions about how they want to live.

This becomes particularly clear when a buyer comes from another country and chooses to purchase in Tuscany.

The reasons can, of course, be very different: a main or second home, an investment, a business venture or simply the desire to spend part of their time here.

In our experience, however, many international buyers are not choosing Tuscany solely for the characteristics of a property.

They are also choosing what that property represents within the place where it stands.

The landscape, history, culture, food, events, small towns, quality of life and relationship with the surrounding area often become part of the decision itself.

This also leads to a broader consideration of how places develop.

The value of a territory is not determined only by the construction or transformation of properties. It also depends on the people, communities and qualities that make a place desirable and distinctive.

These are often precisely the things that attract people from further afield.

Preserving and strengthening them does not mean turning away from development. It means looking for a balance between change, economic activity, quality of life and the identity of the place.

Language Is Only the Beginning

Speaking the client's language is important. But it is not enough.

Translating a property listing means transferring words from one language to another. Guiding an international buyer means understanding expectations, criteria and decision-making processes that may be quite different from those of the local market.

How important is a particular location, really? How should a property be assessed within its micro-area? Which features may carry greater weight for an international buyer? How does a property fit into the wider context of Tuscany, both geographically and in terms of the local property market?

These are questions that require knowledge of the market and the territory, but also the ability to look at a property from the perspective of someone discovering that territory for the first time.

This is where international business becomes a professional discipline, rather than simply a matter of language.

Local Knowledge, International Perspective

The strength of a local estate agency remains its knowledge of the territory.

Knowing the municipalities, villages, micro-areas, properties and the differences that can exist even between places that are geographically close is an asset that cannot be replaced simply by having a presence in an international market.

If anything, this knowledge becomes even more important when the client is based abroad.

International work does not replace local knowledge. It takes it beyond the local market.

That is the principle behind the work developed over the years: maintaining a direct relationship with the territory while building the tools and expertise needed to make it understandable and accessible to those looking at it from elsewhere.

An Evolution in the Luxury Segment, Too

This approach has also developed within the premium property segment.

In 2024, Agenzia Immobiliare Tognazzi became the Luxury Point for San Gimignano and Val d'Elsa within the L'immobiliare.com network, further strengthening its position in the management and presentation of properties of particular interest.

Here too, the point is not simply the type of property.

In the international market, a villa, a farmhouse, an estate or a historic property needs to be presented through a precise understanding of the territory in which it stands. The value of a property cannot be separated from its location, landscape, accessibility, services, history and the character of the surrounding area.

It is this combination of property and place that makes an opportunity genuinely understandable to someone viewing it from another country.

A New Capability Within the Team

At a certain point, the growth of international business called for more than tools, portals and communication.

It called for a dedicated person.

At the end of 2025, the first contacts were made with Frederik Bluemer, who joined the team on a permanent basis in 2026.

His professional background, international commercial experience and previous experience in the property sector in Paris came together with a project that Agenzia Immobiliare Tognazzi had already been developing for several years.

Born in Germany and living in Tuscany for more than ten years, Frederik brings an international perspective to the agency alongside a direct knowledge of the Tuscan territory.

He speaks Italian, German, English and French and is now the agency's International Real Estate Advisor.

The value of his role therefore lies in more than languages.

It lies in the combination of different experiences and perspectives: understanding the needs of an international buyer, knowing how different markets work commercially and, at the same time, assessing a property through first-hand knowledge of Tuscany.

It is a capability that is now part of the agency's structure, allowing international clients to be supported with a level of continuity and direct engagement that goes beyond what translation or marketing alone can provide.

A Role Built Around People

For an international buyer, having someone who knows the territory and understands their perspective can fundamentally change the buying experience.

It does not mean removing the complexity of the process.

It means making it easier to navigate.

It means being able to discuss a property in your own language while also understanding its wider context. To assess a property not only through what appears in the photographs, but through its location, its surroundings and the characteristics that may mean something different depending on the client's needs.

And it means approaching the search from two perspectives at once: that of someone who knows the territory intimately, and that of someone considering it as a possible place to live, invest or spend part of their life.

A Local Structure with an International Outlook

Today, Agenzia Immobiliare Tognazzi's international presence is not built separately from its identity.

It is built on it.

The agency remains based in Certaldo. The territory remains the starting point. Knowledge of properties and micro-areas remains essential.

What has changed is the ability to connect that knowledge with buyers from different European countries and other international markets.

It is a dimension of the business that continues to grow through tools, relationships and people.

And perhaps this is the simplest way to sum up the path we have taken:

local knowledge does not lose its value when the client comes from far away. It takes that knowledge beyond the local market.

Local expertise. International mindset.