TOGNAZZI REAL ESTATE ECONOMICS | Aggiornamenti del mercato immobiliare - Settembre 2026.

Prezzi in crescita, ma il mercato si muove a più velocità

Il mercato immobiliare residenziale italiano arriva a settembre con un quadro meno uniforme di quanto possano suggerire i soli prezzi.

Ad agosto, il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita ha raggiunto 2.209 €/mq, il 4,7% in più rispetto a un anno prima. Anche i canoni di locazione sono aumentati, arrivando a una media nazionale di 15,0 €/mq, con una crescita del 4,4%.

Dietro questi valori, però, domanda e offerta seguono traiettorie differenti.

Nel mercato delle compravendite, l'offerta disponibile è aumentata del 3,8%, mentre la domanda è diminuita del 4,0%. Nelle locazioni la dinamica è diversa: l'offerta è cresciuta del 6,1%, ma la domanda del 25,0%.

Il dato sui prezzi, quindi, racconta soltanto una parte del mercato.

Prezzi e canoni continuano a salire

I prezzi medi richiesti sono aumentati in tutte le cinque macroaree considerate dall'osservatorio.

Il Centro registra il valore medio più elevato, pari a 2.456 €/mq, e anche l'incremento annuo più marcato, +6,1%. Il Nord-Ovest segue con 2.446 €/mq, mentre il Nord-Est raggiunge 2.271 €/mq.

Nel Sud il valore medio è di 1.549 €/mq e nelle Isole di 1.482 €/mq. Anche queste due aree hanno comunque registrato una crescita, rispettivamente del 5,8% e del 2,9%.

Sul fronte delle locazioni, il Nord-Ovest presenta il livello medio più elevato, con 16,9 €/mq, seguito dal Centro con 16,0 €/mq. La crescita dei canoni è stata del 7,1% nel Nord-Ovest e del 5,6% nel Nord-Est, mentre nel Sud si è fermata allo 0,2%.

Compravendite: più offerta, meno domanda

Il cambiamento più interessante emerge dal rapporto fra immobili disponibili e domanda.

Negli ultimi dodici mesi, l'offerta di immobili in vendita è aumentata del 3,8%, mentre la domanda è diminuita del 4,0%.

L'offerta è cresciuta in tutte le macroaree, con gli incrementi più elevati nel Sud (+4,5%), nel Nord-Ovest (+4,4%) e nel Centro (+4,3%).

La domanda, al contrario, è diminuita ovunque. Il calo maggiore riguarda il Nord-Ovest, -5,6%, seguito dalle Isole con -5,5%.

Il risultato è netto: sul mercato ci sono più immobili rispetto a un anno fa, mentre la domanda rilevata è inferiore. Nello stesso periodo, tuttavia, i prezzi medi richiesti sono aumentati.

I dati non consentono, da soli, di stabilire le cause di queste dinamiche. Mostrano però con chiarezza che prezzi, offerta e domanda non stanno seguendo la stessa traiettoria.

Locazioni: la domanda cresce più rapidamente dell'offerta

Nel mercato delle locazioni il rapporto è diverso.

L'offerta è aumentata del 6,1%, mentre la domanda è cresciuta del 25,0%.

Il Centro registra l'incremento più forte della domanda, +35,4%. Sud e Nord-Est sono entrambi al +19,4%.

Anche l'offerta è cresciuta in tutte le aree, ma con ritmi differenti: dal +1,5% del Nord-Est al +18,4% del Sud.

La distanza fra le due variazioni è significativa: la domanda sta crescendo molto più rapidamente dell'offerta.

Un mercato ancora dominato dal patrimonio esistente

La composizione dell'offerta rimane una delle caratteristiche strutturali del mercato italiano.

Nella classificazione utilizzata dall'osservatorio, le soluzioni dipendenti rappresentano il 73,4% dell'offerta in vendita.

I trilocali costituiscono il 28,7% dello stock, seguiti dai quadrilocali con il 22,3%. Gli immobili di nuova costruzione rappresentano il 13,6% dell'offerta, 1,7 punti percentuali in più rispetto al dato precedente.

Nelle locazioni la prevalenza è ancora più netta: le soluzioni dipendenti rappresentano il 98,1% dell'offerta, mentre gli immobili esistenti arrivano al 95,6%.

I bilocali rappresentano il 41,5% dell'offerta in locazione e i trilocali il 28,4%. Nel complesso, sono quindi le abitazioni di due e tre locali a dominare il mercato delle locazioni.

Le soluzioni indipendenti aumentano il loro peso

All'interno dell'offerta in vendita si osserva però un cambiamento.

Dal 2021, la quota delle soluzioni indipendenti è aumentata di 4 punti percentuali.

L'incremento è particolarmente evidente nelle grandi città, dove la loro quota sull'offerta è cresciuta di 12,6 punti percentuali. Nei centri più piccoli l'aumento è stato di 5 punti.

Nello stesso periodo, l'offerta di soluzioni indipendenti nei centri più piccoli è cresciuta del 31,3%.

Anche la composizione per numero di locali cambia in funzione della dimensione del mercato: nelle grandi città i trilocali rappresentano il 32% delle tipologie più richieste, mentre nei centri più piccoli sono al 28%, seguiti dai quadrilocali con il 23%.

Nuovo ed esistente: differenze significative da mercato a mercato

A livello nazionale, gli immobili di nuova costruzione presentano valori medi superiori rispetto a quelli esistenti.

Nel mercato delle vendite, il prezzo medio è di 3.174 €/mq per il nuovo, contro 2.081 €/mq per l'esistente. Nelle locazioni, i valori medi sono rispettivamente 16,2 €/mq e 14,0 €/mq.

Il differenziale, tuttavia, cambia sensibilmente da un mercato all'altro.

Il divario più ampio nei prezzi di vendita si registra a Genova, con 1.726,48 €/mq di differenza fra nuovo ed esistente. A Firenze, il nuovo raggiunge 5.189,78 €/mq contro 4.686,34 €/mq dell'esistente.

Venezia rappresenta l'eccezione: qui l'esistente, con 3.343 €/mq, supera il nuovo, fermo a 3.305 €/mq.

Anche nei canoni di locazione le differenze sono marcate: il divario maggiore è quello di Genova, pari a 7,8 €/mq, seguito da Bari con 4,7 €/mq e Cagliari con 4,06 €/mq.

Dal 2021, mercati sempre più divergenti

Il confronto con il 2021 evidenzia traiettorie molto diverse.

Per gli immobili nuovi in vendita, gli aumenti più elevati fra i mercati analizzati si registrano a Taranto (+44,1%), Palermo (+39,1%) e Padova (+35,4%).

Per gli immobili esistenti, Trieste registra +48,9%, Padova +36,6% e Treviso +30,4%.

Non tutti i mercati sono però cresciuti: per l'esistente si registrano anche -3,4% a Messina e -1,4% a Taranto.

Anche nelle locazioni le differenze sono rilevanti. Dal 2021, i canoni del nuovo sono aumentati del 113% a Genova, del 72,8% a Bari e del 59% a Firenze. Per gli immobili esistenti, gli incrementi maggiori riguardano Bari (+48,4%), Firenze (+46,2%) e Venezia (+44,1%).

Si tratta di variazioni riferite a specifici mercati e categorie immobiliari e non possono, da sole, essere considerate una misura dell'andamento nazionale.

La fotografia di settembre

I dati di settembre non descrivono un unico movimento del mercato immobiliare italiano.

I prezzi richiesti continuano a crescere sia nelle vendite sia nelle locazioni. Nel mercato delle compravendite, tuttavia, l'offerta aumenta mentre la domanda diminuisce.

Nelle locazioni crescono entrambe, ma la domanda lo fa a un ritmo molto più rapido.

Il patrimonio esistente continua a rappresentare la parte largamente prevalente dell'offerta. Allo stesso tempo, le soluzioni indipendenti hanno aumentato il proprio peso dal 2021.

Anche il rapporto fra nuovo ed esistente varia sensibilmente a seconda del mercato considerato: il nuovo presenta valori medi più elevati a livello nazionale, ma il differenziale può ridursi, ampliarsi o persino invertirsi.

La fotografia di settembre è quindi quella di un mercato immobiliare a più velocità.

Prezzi, domanda, offerta e composizione dello stock stanno seguendo traiettorie diverse. È proprio questa divergenza, più del solo dato medio nazionale, a definire il quadro attuale.

Fonte e metodologia

Dati tratti da Market Update – September 2026 / Osservatorio Agosto 2026 di Immobiliare.it Insights.

Il report analizza prezzi, domanda e offerta nei dodici mesi precedenti, articolando i dati per cinque macroaree geografiche italiane. L'analisi è realizzata da Immobiliare.it Insights, società del gruppo Immobiliare.it specializzata nell'analisi del mercato immobiliare e nella data intelligence.

I valori riportati sono dati aggregati di mercato e non costituiscono valutazioni di singoli immobili.

TOGNAZZI REAL ESTATE ECONOMICS| Market Update September 2026

Prices continue to rise, but the market is moving at different speeds

Italy's residential property market presents a less uniform picture in September than headline price figures alone might suggest.

In August, the average asking price for properties for sale reached €2,209 per square metre, 4.7% higher than a year earlier. Rents also continued to rise, reaching a national average of €15.0 per square metre, up 4.4%.

Behind these figures, however, supply and demand are moving in different directions.

For-sale supply increased by 3.8% over the previous twelve months, while demand fell by 4.0%. The rental market tells a different story: supply rose by 6.1%, while demand increased by 25.0%.

The headline price figures therefore tell only part of the story.

Prices and rents continue to rise

Average asking prices increased across all five broad geographic areas covered by the report.

Central Italy recorded the highest average, at €2,456 per square metre, as well as the strongest annual increase, at 6.1%. The North-West followed at €2,446 per square metre, while the North-East reached €2,271.

Prices were lower in the South, at €1,549 per square metre, and in the Islands, at €1,482. Both markets nevertheless recorded year-on-year growth, of 5.8% and 2.9% respectively.

In the rental market, the North-West recorded the highest average, at €16.9 per square metre, followed by Central Italy at €16.0. Rents rose by 7.1% in the North-West and 5.6% in the North-East, while growth in the South was just 0.2%.

Sales: more supply, less demand

The most notable change in the sales market lies in the relationship between supply and demand.

The number of properties on the market increased by 3.8% over the past twelve months, while demand declined by 4.0%.

Supply increased across all five areas, most strongly in the South (+4.5%), North-West (+4.4%) and Central Italy (+4.3%).

Demand moved in the opposite direction everywhere. The largest decline was recorded in the North-West, at -5.6%, followed by the Islands at -5.5%.

There are therefore more properties on the market than a year ago, while demand is lower. Average asking prices have nevertheless continued to rise.

The figures do not, by themselves, establish why these developments are occurring. They do show that prices, supply and demand are currently following different paths.

Rentals: demand is growing faster than supply

The relationship between supply and demand is quite different in the rental market.

Rental supply increased by 6.1%, while demand rose by 25.0%.

Central Italy recorded the strongest increase in demand, at 35.4%. The South and North-East both recorded growth of 19.4%.

Rental supply also increased in every area, but at different rates, ranging from 1.5% in the North-East to 18.4% in the South.

The gap is substantial: demand is growing considerably faster than supply.

Existing properties still dominate the market

The composition of available stock remains a defining feature of the Italian market.

Under the classification used in the report, non-independent properties account for 73.4% of sales supply.

Three-room properties make up 28.7% of the stock, followed by four-room properties at 22.3%. New-build properties account for 13.6% of sales supply, an increase of 1.7 percentage points.

The rental market is even more heavily weighted towards existing stock. Non-independent properties account for 98.1% of rental supply, while existing properties represent 95.6%.

Two-room properties make up 41.5% of rental supply and three-room properties 28.4%. Together, they continue to dominate the rental market.

Independent properties are gaining ground

There has nevertheless been a change in the composition of the sales market.

Since 2021, the share of independent properties has increased by four percentage points.

The increase is particularly pronounced in larger cities, where their share of sales supply has risen by 12.6 percentage points. In smaller centres, the increase has been five percentage points.

Over the same period, the supply of independent properties in smaller centres has grown by 31.3%.

Property size also varies according to the type of market. In larger cities, three-room properties account for 32% of the most sought-after types. In smaller centres, three-room properties represent 28%, followed by four-room properties at 23%.

New-build versus existing properties

New-build properties continue to command higher average values than existing homes, although the difference varies considerably between markets.

Nationally, the average asking price is €3,174 per square metre for new-build properties, compared with €2,081 for existing properties. In the rental market, the respective averages are €16.2 and €14.0 per square metre.

At city level, however, the gap can be considerably wider or narrower.

Genoa records the largest difference in sale prices, at €1,726.48 per square metre. In Florence, new-build properties average €5,189.78 per square metre, compared with €4,686.34 for existing homes.

Venice is the exception: existing properties average €3,343 per square metre, slightly above the €3,305 recorded for new-build properties.

The rental market also shows substantial differences. The widest gap is recorded in Genoa, at €7.8 per square metre, followed by Bari at €4.7 and Cagliari at €4.06.

Since 2021, individual markets have followed very different paths

The comparison with 2021 makes the divergence between individual markets even clearer.

For new-build properties for sale, the strongest increases among the markets covered by the report were recorded in Taranto, at 44.1%, Palermo at 39.1% and Padua at 35.4%.

Among existing properties, Trieste recorded 48.9%, followed by Padua at 36.6% and Treviso at 30.4%.

The trend has not been uniformly upward. Prices for existing properties fell by 3.4% in Messina and by 1.4% in Taranto compared with 2021.

The rental market shows similarly wide differences. Since 2021, rents for new-build properties have increased by 113% in Genoa, 72.8% in Bari and 59% in Florence. For existing properties, the strongest increases were recorded in Bari (+48.4%), Florence (+46.2%) and Venice (+44.1%).

These figures relate to specific cities and property categories and should not, on their own, be treated as a measure of the national market.

What the September data show

The September figures do not point to a single direction for the Italian residential property market.

Asking prices continue to rise in both sales and rentals. In the sales market, however, supply is increasing while demand is declining.

The rental market is different: both are growing, but demand is increasing considerably faster than supply.

Existing properties continue to account for the overwhelming majority of available stock. At the same time, independent properties have gained ground since 2021.

The relationship between new-build and existing properties is equally market-specific. New-build homes command higher average values nationally, but the premium varies considerably and can narrow, disappear or even reverse in individual markets.

The September picture is therefore one of a property market moving at different speeds.

Prices, demand, supply and the composition of available stock are following different trajectories. That divergence, rather than the national average alone, is one of the defining features of the current market.

Source and methodology

Data from Market Update – September 2026 / August 2026 Observatory, Immobiliare.it Insights.

The report analyses prices, demand and supply over the previous twelve months across five broad Italian geographic areas. The analysis is produced by Immobiliare.it Insights, a company of the Immobiliare.it Group specialising in property-market analysis and data intelligence.

All figures are aggregated market data and should not be interpreted as valuations of individual properties.