TOGNAZZI INSIGHTS | Giurisprudenza sugli immobili: informazioni, rete e strumenti al servizio del cliente

Nel luglio e nell'agosto 2026, la Corte di Cassazione e i giudici amministrativi si sono pronunciati su diverse questioni riguardanti il condominio, la proprietà, l'usucapione, le distanze tra costruzioni, le locazioni e l'edilizia residenziale pubblica.

Sono temi tecnici, che possono sembrare lontani dalla normale attività di un'agenzia immobiliare, ma che possono avere conseguenze concrete quando si acquista, si vende, si loca o si gestisce una proprietà.

Per questo l'Agenzia Immobiliare Tognazzi segue anche l'evoluzione normativa e giurisprudenziale del settore, utilizzando informazioni, dati, analisi e relazioni professionali che contribuiscono a costruire un servizio più strutturato.

La giurisprudenza sugli immobili

Di seguito una sintesi di alcune delle principali pronunce richiamate da Confedilizia nel numero 15 di Giurisprudenza sugli immobili, pubblicato il 4 settembre 2026.

CONDOMINIO

Fossa settica e parti comuni

La Corte di Cassazione ha ricondotto la fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio, nella quale confluiscono gli scarichi degli appartamenti, tra le parti comuni del condominio, in applicazione della presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 del Codice civile, salvo diversa previsione del titolo.

Cassazione, ordinanza n. 23936 del 23 luglio 2026.

Uso del sottosuolo da parte di un condomino

La stessa pronuncia affronta anche l'utilizzo del sottosuolo da parte del singolo condomino. Sono ammesse opere funzionali al migliore godimento della proprietà esclusiva quando non viene compromessa la destinazione del bene comune, la stabilità dell'edificio o il pari diritto degli altri condomini.

Non è invece consentito utilizzare il sottosuolo comune per ampliare autonomamente i locali o ricavare nuovi ambienti senza il consenso degli altri condomini.

Cassazione, ordinanza n. 23936 del 23 luglio 2026.

PROPRIETÀ

Muro di cinta e distanze

Il TAR Veneto ha chiarito che l'esclusione prevista dall'art. 878 del Codice civile per i muri di cinta di altezza non superiore a tre metri non opera quando il muro svolge anche una funzione permanente di contenimento di un terrapieno artificialmente creato.

In questo caso il manufatto può assumere la natura di costruzione e deve quindi essere considerato ai fini delle distanze.

TAR Veneto, Venezia, Sez. II, sentenza n. 1714 del 20 agosto 2026.

Usucapione e possesso

La consapevolezza di possedere un bene appartenente ad altri non esclude automaticamente l'usucapione. Occorre valutare concretamente il comportamento del possessore e verificare se questo manifesti una volontà non equivoca di esercitare sul bene un diritto reale proprio.

Cassazione, ordinanza n. 23931 del 23 luglio 2026.

LOCAZIONE

Attività esercitata nell'immobile locato

In materia di locazioni commerciali, la Cassazione ha ribadito l'importanza di accertare concretamente la natura dell'attività svolta nell'immobile, anche per determinare l'applicabilità di specifiche tutele previste dalla legge sulle locazioni.

La qualificazione dell'attività e l'interpretazione delle comunicazioni tra le parti possono assumere quindi rilevanza anche rispetto al diritto di riscatto e al recesso per gravi motivi.

Cassazione, ordinanza n. 23762 del 22 luglio 2026.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

Subentro nell'assegnazione di un alloggio

Il TAR Campania ha distinto la fase pubblicistica di assegnazione dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica dalla successiva gestione del rapporto locatizio, riconducendo le controversie relative al subentro nella seconda fase all'ambito dei rapporti di diritto soggettivo.

TAR Campania, Napoli, Sez. III, sentenza n. 4327 del 10 luglio 2026.

Informazione, rete e organizzazione

Questi sono soltanto alcuni esempi di quanto possa essere articolata la materia immobiliare.

Per un'agenzia, conoscere il mercato non significa quindi occuparsi soltanto di prezzi, immobili e compravendite. Significa anche avere accesso a informazioni aggiornate, competenze specialistiche, professionisti e relazioni in grado di supportare il cliente quando una situazione richiede un livello di approfondimento maggiore.

In questo senso si inserisce anche la collaborazione tra L'immobiliare.com e Confedilizia, che consente alle agenzie del network di cooperare direttamente con le sedi territoriali della Confederazione, con l'obiettivo di rafforzare supporto, tutela e servizi dedicati ai clienti.

Per l'Agenzia Immobiliare Tognazzi questo rappresenta uno dei diversi strumenti che derivano dall'appartenenza a un'organizzazione più ampia: non sostituisce le competenze interne dell'agenzia, ma le integra con una rete di relazioni, servizi e competenze esterne.

È una distinzione importante.

Una singola agenzia può costruire una propria organizzazione, investire in strumenti, dati e formazione e sviluppare nel tempo le proprie relazioni professionali. Far parte di un network strutturato permette però di aggiungere a questo patrimonio interno ulteriori possibilità di collaborazione e accesso a servizi qualificati.

L'obiettivo non è aumentare la notorietà fine a se stessa.

L'obiettivo è costruire un'organizzazione capace di offrire un servizio sempre più completo e strutturato a chi affida all'Agenzia Immobiliare Tognazzi una decisione immobiliare.

Fonte

Elaborazione editoriale a cura di Agenzia Immobiliare Tognazzi sulla base di I focus di Confedilizia – Giurisprudenza sugli immobili, n. 15 del 4 settembre 2026.

Le informazioni riportate hanno carattere esclusivamente informativo e non costituiscono parere o consulenza legale. Per la valutazione di specifiche situazioni è necessario fare riferimento alla documentazione relativa al caso concreto e, ove necessario, a un professionista qualificato.

TOGNAZZI INSIGHTS | Italian Property Law: Case Law, Information and Professional Networks

Why case law matters when dealing with property in Italy

In July and August 2026, the Italian Court of Cassation and the administrative courts issued a number of decisions concerning condominium property, ownership, adverse possession, building distances, leases and public housing.

These are technical legal matters, but they can become directly relevant to a property transaction. Questions concerning common parts, the use of a property's subsoil, building distances, possession or lease arrangements can become relevant when a property is purchased, sold, leased or managed.

For this reason, Agenzia Immobiliare Tognazzi also follows developments in legislation and case law affecting the property sector. Access to current information, data, analysis and professional relationships forms part of the broader framework within which the agency supports its clients.

Recent Italian property case law

The following is a summary of some of the principal decisions referenced by Confedilizia in issue no. 15 of Giurisprudenza sugli immobili, published on 4 September 2026.

CONDOMINIUM

Septic tanks and common parts

The Court of Cassation held that a septic tank located beneath a building and receiving wastewater from the apartments falls within the condominium's common parts under the presumption established by Article 1117 of the Italian Civil Code, unless the title provides otherwise.

Court of Cassation, Order No. 23936 of 23 July 2026.

A condominium owner's use of the subsoil

The same decision also addressed the use of the subsoil by an individual condominium owner.

Works intended to improve the enjoyment of an exclusively owned property are permitted where they do not compromise the intended use of the common property, the stability of the building or the equal rights of the other condominium owners.

An individual owner may not, however, use the common subsoil to extend their premises or create additional rooms without the consent of the other condominium owners.

Court of Cassation, Order No. 23936 of 23 July 2026.

OWNERSHIP

Boundary walls and building distances

The Veneto Regional Administrative Court (TAR Veneto) clarified that the exclusion provided by Article 878 of the Italian Civil Code for boundary walls no more than three metres high does not apply where the wall also permanently serves to retain an artificially created embankment.

In such circumstances, the structure may therefore be treated as a “construction” for legal purposes and must be taken into account when determining the applicable building distances.

TAR Veneto, Venice, Section II, Judgment No. 1714 of 20 August 2026.

Adverse possession and possession

Awareness that a property belongs to someone else does not, in itself, automatically exclude the possibility of acquiring ownership through adverse possession (usucapione).

The circumstances must be assessed in the individual case, including the conduct of the possessor and whether it demonstrates an unequivocal intention to exercise an independent proprietary right over the property.

Court of Cassation, Order No. 23931 of 23 July 2026.

LEASES

The activity carried out in leased premises

In relation to commercial leases, the Court of Cassation reaffirmed the importance of establishing the actual nature of the activity carried out in the leased premises, including for the purpose of determining whether specific statutory protections under Italian lease legislation apply.

The classification of the activity and the interpretation of communications exchanged between the parties may therefore also be relevant to the statutory right of redemption under Italian law and to withdrawal on serious grounds.

Court of Cassation, Order No. 23762 of 22 July 2026.

PUBLIC HOUSING

Taking over an existing public-housing allocation

The Campania Regional Administrative Court distinguished between the public-law stage governing the allocation of public housing and the subsequent management of the tenancy relationship.

It held that disputes concerning taking over an existing allocation during this second stage fall within the sphere of subjective rights arising from the tenancy relationship.

TAR Campania, Naples, Section III, Judgment No. 4327 of 10 July 2026.

From property information to client support

These cases are only a few examples of the legal and technical issues that can arise around property in Italy.

For an agency, understanding the market therefore involves more than prices, properties and transactions. It also means maintaining access to up-to-date information, specialist expertise, qualified professionals and established professional relationships when a particular situation requires a deeper level of analysis.

This is also where professional networks can become relevant to the service provided to a client.

The collaboration between L'immobiliare.com and Confedilizia, for example, enables agencies within the network to cooperate directly with Confedilizia's local offices, with the aim of strengthening client support, protection and dedicated services.

For Agenzia Immobiliare Tognazzi, this is one of the resources available through membership of a wider organisation. It does not replace Tognazzi's own expertise and organisation. It complements them with a broader network of professional relationships, services and external specialist expertise.

Tognazzi has its own organisation, tools, data, training and professional relationships, developed over time. At the same time, being part of a structured network creates additional opportunities for collaboration and access to qualified services when a client's situation requires them.

For the client, the value lies not in the network itself, but in the additional information, professional relationships and services it can make available when a situation requires them.

This is the reason for following developments in property law and maintaining professional relationships beyond the agency itself: not to add complexity to the transaction, but to have the relevant information, contacts and resources available when they are needed.

The objective is to build an organisation capable of providing an increasingly complete and structured service to those who entrust Agenzia Immobiliare Tognazzi with a property decision.

Source

Editorial preparation by Agenzia Immobiliare Tognazzi based on I focus di Confedilizia – Giurisprudenza sugli immobili, No. 15, 4 September 2026.

The information provided is for general informational purposes only and does not constitute legal advice or a legal opinion. The assessment of any specific situation must be based on the documentation relating to the individual case and, where necessary, on advice from a qualified professional.