TOGNAZZI GUIDES | Compravendita immobiliare: come affrontare le criticità urbanistico-edilizie

Documentazione, verifiche tecniche e coordinamento tra professionisti: perché ogni immobile richiede una valutazione specifica prima di arrivare al rogito.

Una compravendita immobiliare può presentare criticità che non emergono immediatamente durante una visita. Difformità urbanistico-edilizie, documentazione incompleta o assenza di agibilità richiedono approfondimenti e possono incidere sul percorso necessario per concludere l'operazione.

Una compravendita conclusa a San Gimignano offre l'occasione per approfondire il tema: quando emergono problematiche documentali o tecniche, è fondamentale comprenderne la natura prima di valutare come procedere.

Un immobile, più aspetti da verificare

L'immobile oggetto dell'operazione era un appartamento di tre locali, con bagno, situato al primo piano, privo di agibilità e interessato da alcune difformità urbanistico-edilizie.

In una situazione di questo tipo, la sola presenza di un'irregolarità non basta a stabilire se la compravendita possa essere conclusa, né si può presumere che ogni criticità sia necessariamente risolvibile.

Occorre ricostruire il quadro documentale e individuare gli aspetti che richiedono verifiche specialistiche. Tra le questioni da approfondire possono rientrare:

• la presenza e la riferibilità dei titoli edilizi;
• la natura e la rilevanza delle difformità riscontrate;
• la situazione relativa all'agibilità;
• le eventuali verifiche e gli adempimenti necessari, secondo la normativa applicabile al caso concreto.

Questi profili sono collegati, ma non coincidono. La regolarità urbanistico-edilizia, l'agibilità e la validità civilistica dell'atto rispondono a presupposti differenti e richiedono valutazioni distinte.

La Cassazione e la nullità urbanistica: che cosa chiarisce la sentenza

Tra i riferimenti giuridici utili per inquadrare il tema figura la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 8230 del 22 marzo 2019, dedicata alla cosiddetta nullità testuale degli atti immobiliari.

La pronuncia chiarisce un principio importante: ai fini della specifica nullità urbanistica esaminata dalla Corte, assume rilievo la mancata indicazione nell'atto degli estremi del titolo edilizio, che deve esistere realmente ed essere riferibile proprio all'immobile trasferito.

Quando nell'atto sono indicati gli estremi di un titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile, la validità del contratto, sotto questo specifico profilo, non dipende dalla conformità o dalla difformità della costruzione rispetto al titolo menzionato.

Questo principio, tuttavia, non deve essere interpretato come una sanatoria delle irregolarità edilizie. La validità dell'atto sotto il profilo considerato dalla sentenza non equivale alla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile e non elimina le eventuali conseguenze delle difformità.

La pronuncia riguarda uno specifico aspetto della nullità civilistica degli atti di trasferimento e non sostituisce le verifiche tecniche e giuridiche necessarie per valutare la situazione del singolo immobile.

Il ruolo dell'agenzia: individuare le criticità e coordinare il percorso

Nel caso di San Gimignano, il percorso verso la stipula ha richiesto il confronto con il Notaio e con tecnici qualificati, per analizzare la situazione e individuare le condizioni necessarie per procedere.

L'Agenzia Immobiliare Tognazzi ha contribuito al coordinamento tra le professionalità coinvolte, prestando attenzione alla documentazione e supportando le parti nelle diverse fasi dell'operazione.

La compravendita è arrivata alla stipula attraverso un percorso che ha richiesto un approfondimento specifico delle criticità riscontrate.

In circostanze simili, il ruolo dell'agenzia non consiste nel sostituirsi al Notaio o ai tecnici nelle rispettive competenze, ma nel riconoscere quando una situazione richiede ulteriori verifiche, favorire il dialogo tra le figure coinvolte e accompagnare le parti nella comprensione dei passaggi necessari.

È un'attività particolarmente importante quando la gestione dell'operazione va oltre i consueti aspetti commerciali.

Perché ogni compravendita richiede una valutazione specifica

La commercializzazione di un immobile non si esaurisce nella presentazione al mercato, nella gestione delle visite o nella negoziazione del prezzo. In alcune operazioni, una parte rilevante del lavoro emerge quando occorre verificare le condizioni necessarie per procedere con il trasferimento.

Per chi vende, conoscere preventivamente le eventuali criticità aiuta a comprendere la situazione del proprio immobile e a valutare i passaggi successivi. Per chi acquista, avere un quadro più chiaro degli aspetti documentali e tecnici è importante per assumere decisioni consapevoli.

Il coinvolgimento tempestivo dei professionisti competenti può contribuire a individuare le questioni da affrontare e le opzioni percorribili, quando previste dalla normativa e concretamente applicabili.

Non tutte le criticità possono essere superate e non sempre è possibile arrivare al rogito. Per questo, ogni conclusione sulla fattibilità dell'operazione deve essere preceduta da una valutazione adeguata.

La competenza si riconosce anche nella gestione delle complessità

La compravendita conclusa a San Gimignano è un esempio di come, in determinate situazioni, il percorso immobiliare richieda attenzione alla documentazione, confronto tra competenze diverse e coordinamento delle attività necessarie.

È un aspetto meno visibile del lavoro immobiliare, ma importante per accompagnare le parti lungo un processo che può presentare passaggi articolati.

Una compravendita consapevole comincia dalla comprensione dell'immobile e delle sue condizioni, non soltanto dall'accordo sul prezzo. Riconoscere le criticità, approfondirle con le professionalità appropriate e valutarne le implicazioni permette di affrontare l'operazione con maggiore chiarezza, fermo restando che ogni caso deve essere esaminato individualmente.

Nota informativa: questo articolo ha finalità divulgative e non costituisce consulenza legale o tecnica. La valutazione di una specifica situazione immobiliare richiede l'esame della documentazione e il coinvolgimento dei professionisti competenti.

TOGNAZZI GUIDES | Property Transactions: Addressing Planning and Building Compliance Issues

Documentation, technical checks and coordination between professionals: why every property requires an individual assessment before completion.

A property transaction can involve issues that are not immediately apparent during a viewing. Discrepancies between a property's actual condition and its planning or building records, incomplete documentation or the absence of an occupancy certificate may require further investigation and affect the steps needed to complete the sale.

A transaction completed in San Gimignano provides an opportunity to examine this subject. When documentary or technical issues arise, it is essential to understand their nature before deciding how to proceed.

A property, several aspects to investigate

The property involved in this transaction was a two-bedroom apartment with a bathroom, located on the first floor. It had no occupancy certificate and presented certain planning and building compliance issues.

In such circumstances, the mere existence of an irregularity is not enough to determine whether a sale can proceed. Nor should it be assumed that every issue can necessarily be resolved.

The first step is to establish the documentary background and identify the matters requiring specialist assessment. These may include:

• The existence of building permits and other relevant planning and building authorisations, and whether they relate to the property in question.
• The nature and significance of the discrepancies identified.
• The property's occupancy certification status.
• Any further checks or formal procedures required under the legislation applicable to the specific case.

These aspects are connected, but they are not interchangeable. Planning and building compliance, occupancy certification and the civil-law validity of the transfer deed are governed by different requirements and must be assessed separately.

The Italian Supreme Court and planning-related nullity: what the judgment clarifies

An important legal reference in this area is the judgment of the Joint Divisions of the Italian Supreme Court of Cassation, No. 8230 of 22 March 2019, concerning what is known as nullità testuale, or statutory nullity in property transfer deeds.

The Court clarifies an important principle: for the specific type of planning-related nullity examined in the judgment, the relevant issue is whether the deed includes the details of the building authorisation required by law. That authorisation must genuinely exist and relate to the property being transferred.

Where the deed contains the seller's declaration identifying a genuine building authorisation that relates to the property, the contract is valid in relation to this specific ground of nullity, regardless of whether the construction complies with or departs from the authorisation cited.

This principle must not be interpreted as a means of regularising unauthorised building works or other irregularities. The validity of the deed under the specific legal principle addressed by the Court does not establish that the property complies with planning and building regulations, nor does it remove the potential consequences of any discrepancies.

The judgment concerns a specific aspect of the civil-law validity of property transfer deeds. It does not replace the technical and legal checks required to assess the circumstances of an individual property.

The estate agency's role: identifying issues and coordinating the process

In the San Gimignano transaction, progressing towards completion required discussions with the notary and qualified technical professionals to examine the situation and identify the conditions that needed to be met before proceeding.

Agenzia Immobiliare Tognazzi helped coordinate the professionals involved, paying attention to the documentation and supporting the parties through the different stages of the transaction.

The sale reached completion following a process that required specific investigation into the issues identified.

In situations of this kind, an estate agency's role is not to replace the notary or technical professionals in their respective areas of expertise. It is to recognise when further investigation is needed, facilitate communication between the professionals involved and help the parties understand the steps required.

This contribution becomes particularly important when managing a transaction involves considerably more than the usual commercial aspects.

Why every property transaction requires an individual assessment

Marketing a property involves more than presenting it to the market, arranging viewings or negotiating the price. In some transactions, a substantial part of the work emerges when it becomes necessary to establish the conditions under which ownership can be transferred.

For sellers, identifying potential issues in advance helps clarify the property's position and assess the appropriate next steps. For buyers, a clearer understanding of the technical and documentary situation is essential to making informed decisions.

Involving the relevant professionals at an early stage can help identify the questions that need to be addressed and the options available, where permitted by law and applicable to the circumstances.

Not every issue can be resolved, and completion is not always possible. Any conclusion about the feasibility of a transaction must therefore be preceded by an appropriate assessment.

Professional expertise is also demonstrated in managing complexity

The completed transaction in San Gimignano illustrates how, in certain circumstances, a property sale requires careful attention to documentation, input from professionals with different areas of expertise and coordination of the work needed to move forward.

This is a less visible aspect of estate agency work, but an important one when guiding the parties through a process that may involve several complex steps.

An informed property transaction begins with understanding the property and its circumstances, not simply agreeing on a price. Identifying potential issues, investigating them with the appropriate professionals and assessing their implications helps the parties approach the transaction with greater clarity. Every case, however, must be examined individually.